2.房地产企业的行业特点
（1）投资金额大；
（2）开发周期长；
（3）回收期长；
（4）风险高。
3.房地产企业的财税要点
（1）成本核算及管控；
（2）资金平衡及筹集；
（3）税收处理及筹划。
二、房地产企业的业务术语
1.房地产行业的开发资质 《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四这四个资质等级。
2.新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，在资质审批部门的网站或平台提出申请备案事项，提交营业执照、企业章程、专业技术人员资格证书和劳动合同的电子材料。房地产开发主管部门应当 在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营 情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取 《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期 不得延长。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
Part 1 一级资质应具备的条件：
（1）从事房地产开发经营5年以上；
（2）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此 相当的房地产开发投资额；
（3）连续5年建筑工程质量合格率达100％；
（4）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房 地产开发投资额；
（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员 不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格 证书的专职会计人员不少于4人；
（6）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
（8）未发生过重大工程质量事故。
Part 2 四级资质应具备的条件：
（1）从事房地产开发经营1年以上；
（2）已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
（3）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
（4）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应 专业初级以上职称，配有专业统计人员；
（5）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 制度；
（6）未发生过重大工程质量事故。
三、房地产企业会计核算的特色科目
1.开发成本科目的核算范围及应用 本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所 发生的各项费用，可类比为工业企业的“生产成本”科目。
（1）开发成本按用途可分为四类：
a.土地开发成本：房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的 各项直接费用和开发间接费用。
b.房屋开发成本：房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、周转 房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。
c.配套设施开发成本：房地产开发企业开发的、能有偿转让的大配套 设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生 的各项费用支出。
d.代建工程成本：房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的 除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。
（2）企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑 安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。
企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑 安装工程费、配套设施费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本 核算对象的成本项目中）；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。
（3）企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款 -应付工程款”科目。
假定支付施工企业天海项目房屋开发的工程款，会计分录如下：
借：开发成本-房屋开发成本-天海项目-建筑安装工程费（或项目辅 助核算） 应交税费-应交增值税（进项税额）（假定适用一般计税方法）
贷：银行存款/应付账款/合同负债
2.开发间接费用科目的核算范围及应用 本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用， 包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销以及不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等，可类比于工业企业的“制造费用”科目。
（1）企业发生的各项间接费用，借记本科目，贷记“应付工资” 、“应付福利费”、“累计折旧” 、“周转房”等科目。本科目应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账。假定结转工程部人员工资，会计分录如下：
借：开发间接费用-工程部-工资薪酬（或部门辅助核算）
贷：应付职工薪酬
（2）开发间接费用应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关 的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记本科目，本科目期末应 无余额。假定结转天海项目应分配开发间接费用，会计分录如下：
借：开发成本-天海项目-开发间接费用（或项目辅助核算）
贷：开发间接费用-工资薪酬、福利费、办公用品、交通费等
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