房地产企业会计核算——建设开发阶段

房地产企业会计核算之建设开发阶段涉及到了哪些会计知识呢？快来看一下吧！

一、开发成本的归集及分配结转

（一）开发成本的二级明细科目

《财政部关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知》（财会[2013]17号）第二十六条规定，房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。

建议在建立核算体系之前与成本预算部门、销售部门进行沟通，最好做到各相关部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行。

（二）房开企业成本核算的特殊性

房地产开发的开发周期较长，一般均需要跨年，因此其成本核算的特点是，以项目为单位进项成本核算，而并不是像其他企业那样是按照会计年度进行损益的核算。其经营成果只能是一个开发项目全部竣工，验收合格、交付使用以后，才能结转收入、确认成本，结转损益。

平时发生的与开发活动有关的成本支出一般在“开发成本”科目核算，反映在资产负债表的“存货”栏目。

（三）房地产开发成本费用核算流程

（四）房地产企业开发产品成本核算对象的设置

首先，会计开发成本核算对象确认的3个原则：

《财政部关于印发<企业产品成本核算制度（试行）>的通知》（财会[2013]17号）第十三条规定，房地产企业产品成本核算对象，一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。

独立原则。一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概预算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象。

合并原则。同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。

划分原则。对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。

其次，国税发[2009]31号文件第二十六条规定了所得税计税成本对象的6个确定原则：

可否销售原则

分类归集原则

成本差异原则

功能区分原则

定价差异原则

权益区分原则

（五）成本分配方法

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）：

第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

1.占地面积法 按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

2.建筑面积法 按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

3.直接成本法 按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

4.预算成本法 按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象造价的比例进行分配。

（六）具体成本项目的核算

1.“土地征用费及拆迁补偿费”

房地产开发企业发生的“土地征用及拆迁补偿费”一般发生时都能够按照土地出让合同或相关协议确定相应地块，但由于规划报批等问题难以一次性确定具体成本负担对象（如：楼栋）。

2.“前期工程费”

房地产开发企业发生的“前期工程费”，一般为规划设计阶段，大多数能够确定成本负担对象。

3.“建筑安装工程费”

房地产开发过程中发生的建造安装工程支出，应根据不同的施工方式，采用不同的核算方法。

4.“基础设施建设费”

5.“公共配套设施费”

6.项目完工结转开发产品

项目完工验收后，相关开发成本应该按照成本对象分别结转为开发产品。

二、开发间接费与期间费用

（一）开发间接费

开发间接费与期间费用均属于房地产企业的支出，其核算内容极为相似，但又有本质不同，财务人员对其有清楚的认识。

开发间接费是指房地产开发企业在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。

这一类费用本质属于房地产开发成本，但是无法将它直接记入各项开发产品成本当中。所以，先将这一类费用统一归集至“开发间接费用”科目，然后按照适当分配标准，再分配记入各项开发产品成本。

管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用，其属于期间费用范畴，在发生的当期就计入当期损益。期末转入“本年利润”科目的管理费用，结转后该科目应无余额。

房地产企业在开发建设房屋过程中发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费”一级科目进行明细核算，月末将本月发生的全部开发间接费一次性转入“开发成本——开发间接费”；后期再按一定标准分配计入各有关开发产品成本。

开发间接费分配到具体成本对象的方法：按照受益原则和配比原则

（二）期间费用

房地产开发企业的期间费用与其他企业大致相同，包括管理费用、销售费用和财务费用、税金及附加。下面仅就部分具有行业特色的业务进行详细说明，一般性业务简单略过。

1.销售前期费

核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，计入销售费用中。

除外情况：如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处/样板间的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处中反映。

2.销售推广费

与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费、和楼书印刷费等。

3.业务宣传费

企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等用。

4.合同交易费

预售合同或出售合同交易时房地产开发企业所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括支付给交易中心的网上服务备案等。与售房有关的办证费、支付给住建委的交易费也在本科目中核算。

5.销售代理费

房地产开发企业委托代理公司进行销售所支付的费用，一般有三种形式：

1）按照服务期间计费

2）按照成交金额计费

3）基本服务费+销售提成（佣金）

按照新会计准则，如果销售代理费属于按照售房合同成交金额一定比例计算确定的，应按照“合同取得成本”处理。